当欠债人有房产但该房产已抵押时，可按以下方式妥善处理：
1.精准确定抵押情况：
这是至关重要的第一步。
需要全面且深入地查明房产抵押的各类相关信息。
比如，要确切知晓抵押权人是谁，是银行还是其他金融机构；明确抵押债权金额的具体数目，这关系到房产价值的分配；还得清楚抵押期限，判断抵押是否仍在有效期内等。
通过这些信息，能准确确定抵押的具体情况和效力，为后续处理提供依据。
2.耐心等待抵押物处置：
若抵押房产的价值足够覆盖抵押债权以及欠债人的其他债务，那就需要等待抵押权人实现抵押权。
常见的实现方式包括通过正规的拍卖程序或者直接变卖房产。
当房产处置完成后，若还有剩余价值，这部分就可以用于偿还欠你的债务。
3.积极协商解决方案：
可以主动与欠债人以及抵押权人进行协商沟通。
探讨是否能够达成一个各方都能接受的还款方案。
4.借助法律途径维权：
若协商无法达成一致，你可以向法院提起诉讼。
通过法律程序要求确认自己的债权，并且在抵押房产处置完成后，参与剩余财产的分配。
这样能借助法律的强制力，有效保障自己的合法权益。

案情回顾:

小朱欠小李钱，小朱有房产但已抵押。争议点在于如何妥善处理该房产以偿还小李债务，是等待抵押物处置，还是协商解决方案等。小李先确定抵押情况，后等待处置，尝试协商，协商不成准备走法律途径。

案情分析:

1、确定抵押情况至关重要，小李需明确抵押权人、抵押债权金额和期限等，如不清楚，可能影响后续处理，无法准确判断房产可用于偿债的价值。
2、等待抵押物处置时，若房产价值足够覆盖债务，处置后剩余价值才可偿债，要关注处置进程保障权益。
3、协商解决方案能提高偿债效率，若小朱有其他财产偿债，各方达成一致可更快实现小李债权。
4、借助法律途径是最终保障，诉讼能确认债权，参与剩余财产分配，确保合法权益得以维护。