商品房退还订金的相关条款规定如下：若买卖双方按照约定全面履行各自义务，则订金应当抵扣为相应的房价款或者予以全额退还；若基于特殊情况以及自然因素导致未能签订房屋销售协议，亦或是在协议及其补充协议的具体内容上未能达成一致意见从而无法完成签约，在此种情况下，并不认为是任何一方的责任所在，因此订金可得以退还；
然而，如果是由于卖方单方面违约，以致协议无法继续履行，那么订金将被退还并加倍赔偿；除此之外，其他所有情况下的订金都不得退还。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。