关于房屋预售合同的效力问题，可细分为两大类情形：
其一为当出卖方尚未获得相应的商品房预售许可证之时，若其仍与买房者签订了商品房预售方面的协议，依据相关法律法规规定，此类协议应被认定为无效；
其二则是在诉讼程序启动之前，出卖方成功获取到了商品房预售许可证，在此种情况下，我们有理由认为该房屋预售合同具备合法性和有效性。

《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。