一般情况下退还购房定金的操作步骤大致如下：首先，我们需要审阅和研究购房合同中的各项条款内容，特别是其中有关于退款方面的具体规定和相应的条件限制。对于已经约定好的退款条件、事先通知的期限以及相关的责任范围和义务细节均需有深入且明确的了解。其次，您必须采取书面形式，向建筑方或者销售商正式提出订金的退款要求，同时还应随附相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。务必保证您的请求和理由表述得清晰明了。接下来，您需要与建筑方或者销售商进行积极的协商，就退款事宜展开深入的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并尝试寻找出一种能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力后仍然未能与建筑方或者销售商就退款事项达成共识，那么您可能需要考虑向相关的管理部门或者机构申请仲裁或者调解服务。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律法规来处理争议，并推动退款事宜的顺利执行。最后，如果所有的其他措施都宣告无效，您可能不得不选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师团队，以便获得更为详尽的法律建议和指导。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。