购房者需先向卖方发送退房告知书。在收到购房者提交的退房申请后，卖方应在十五个工作日内全额退还购房者已支付的所有房屋款项，并负责办理与贷款银行之间解除或终止相关合同的所有手续。在此期间，如相关手续或文件尚未签署，卖方须代为履行购房者在每月贷款中的本金和利息支付责任。
至此，卖方就必须像第三方那样对调控机构或贷款银行进行结清，确保归还所有房屋款项。在购房者发出退房告知书之后，卖方需要立即将全部购房款项返还给购房者，然后完成向公积金管理机构或贷款银行的还款手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。