首先，购房者向开发商发送退房通知。其次，自购房者发出退房请求之日起算，十五个工作日内，开发商必须全额退还已付款项并承担责任负责处理购房者与其贷款银行的所有解除或终止协议的手续事宜。在上述相关手续和文件尚未签署完成之前，开发商有义务代购房者向贷款银行支付每月应付的本金及利息。最后，开发商需退回房款。自收到购房者发出的退房通知之日起，开发商应立即向其返还全部购房款项，并确保妥善办妥公积金管理机构或贷款银行的还款手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。