不能出租的房屋包括：
1.未经综合验收的新建房屋不能出租。
2.没有产权证的房屋不能出租。
3.没有房屋租赁证件的房屋不能出租。
4.未经原出租人的书面同意，承租人不能擅自将所租房屋再转租出去。
5.属于违章建筑的房屋不能出租。
6.产权属于共有的房屋但共有人未一致同意出租的情况下不能出租。
7.已经抵押的房屋在未得到抵押权人的同意之前不能出租。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。