信用担保
信用担保，是指企业在向银行融通资金过程中，根据合同约定，由依法设立的担保机构以保证的方式为债务人提供担保，在债务人不能依约履行债务时，由担保机构承担合同约定的偿还责任，从而保障银行债权实现的一种金融支持方式。信用担保的本质是保障和提升价值实现的人格化的社会物质关系。信用担保属于第三方担保，其基本功能是保障债权实现，促进资金融通和其他生产要素的流通。
一、房地产信用担保的特点
作为一种特殊的中介活动，信用担保具有以下特点：
信用担保介于商业银行与企业之间，它是一种信誉证明和资产责任保证结合在一起的中介服务活动，由担保人提供担保，以 此提高被担保人的资信等级。 另外，由于担保人是被担保人潜在的债权人和资产所有人，因此，担保人有权对被担保人的生产经营活动进行监督，甚至参与其经营管理活动。由于担保的介入，使 得原本在商业银行与企业两者之间发生的贷款关系变成了商业银行、企业与担保公司三者之间的关系。由于担保公司的介入就分散了商业银行贷款的风险，商业银行 资产的安全性得到了更高的保证，从而增强了商业银行对中小企业贷款的信心，使中小企业的贷款渠道变得通畅起来。
担保的本质实际上就是风险的防范或将风险分散和转移。由于担保公司的介入分散了商业银行对企业贷款的风险，却给担保 业本身带来了高风险。对风险的识别与控制首先取决于担保专业人员业务经验的积累。还有最重要的一点就是与商业银行达成共识，共同建立风险分散机制，实行比 例担保。这样对于商业银行业务的开展和担保业的发展则是一个“双赢”的结果。从各地担保公司几年来的业务实践上看，商业银行已经认识到此点是至关重要的。
从实际情况看，信用担保的介入只是便利了商业银行对企业的贷款，单个的担保还不具有全面调节经济资源配置的作用;但从整个担保行业看，专业担保机构的担保可以集中地、系统地、按照特定目的承担数倍于其资产的担保责任，引导社会资金和商品的流向和流量，在社会经济资源的配置过程中发挥调节作用，成为政府实施财政政策和产业政策的有效工具之一。因此，世界上许多国家的政府往往愿意出资引导、推动和发展本国的担保业。
二、房地产信用担保的基本原则
（一）区别对待
信用担保机构良莠不齐，在资本实力、风险控制、经营业绩和商业信誉等方面存在较大的差别。因此，并不是每个担保机构都可以参与保全担保。各高级法院应当结合各地的实际情况，对担保机构参与保全担保的条件进行限定，排除实力弱小的机构进入司法担保业务领域。
（二）适度审慎
信用担保与实物资产担保相比，法院不易审查和控制，风险较大。因此，我们认为，对于保全担保而言，信用担保的运用还不宜普遍化。另外，人民法院在审查信用担保的过程中，一方面要谨慎；另一方面，如果情况允许，应当尽可能听取对方当事人的意见，尤其是在解除保全的案件中。
（三）核准备案
信用担保机构在各级法院开展司法担保业务，应当经各高院审核同意并经统一备案。各高院出台有关规定后，符合条件并有意开展司法担保业务的机构应持有关文件向高院申请核准并备案。备案制有利于统一管理，建立灵活的进入退出机制，也减轻中、基层法院的审核压力。
三、房地产信用担保的作用
（一）有利于全社会的信用体系建设
金融是现代经济的核心，信用是金融业的生命。金融业的信用建设是全社会信用体系建设的重要组成部分。担保业是金融业的延伸，在担保业发展信用担保,在经济生活的最敏感区域作为切入点，可以直接使企业或个人提高信用观念，关注和重视自身的信用建设。
（二）有利于信用信息的资源共享
信息的资源共享是体现社会进步的一个重要方面。当前，在社会经济生活中信用缺失的一个重要原因就是由信用信息的不对 称而引起的，市场的交易双方或几方由于相互之间信息的闭塞造成交易成本的提高和交易的失败，或由于信息的虚假而使交易一方蒙受巨额损失。金融产品的交易过 程中同样存在此类问题。推广信用担保，使正确的、同一的信用信息被金融机构、担保机构和贷款企业共同分析、研究和享用，可以避免交易几方出于各自的目的而 通过不同的渠道和不同的方法获得的信息的偏差，可以使大家在同一个比较科学的信用信息前提下，作出科学的决策。发展信用担保，金融部门和担保机构都可以充 分共享信用信息资源，不必为此付出更多的信息成本。
(三）有利于促进信用评价机构的发展
社会信用体系的建设，信用评价机构是重要一环。评价机构处于交易过程中的独立地位，不受交易几方的利益制约和其他部 门的影响，他运用科学的评价分析系统，对企业的信用状况作出客观的、全面的、科学的评估。毋庸违言，相对于经济发展速度而言，我国信用评价业的发展是滞后 的。正因如此，在经济生活的各个方面，包括在融资和融资担保领域，都应该大力促进信用评价业的发展。金融机构和担保机构在选择客户和决策担保时，可以充分 考虑评价机构的评价结果。对金融机构和担保机构而言，可以不必为搜集企业的信息而花费更多的成本。对企业而言，他可以用确实可以证明其实力的信用能力取得 担保资格。对评价机构而言，虽然他不必为此承担采用其出具的评价报告而引起的法律后果，但，他要为自己的评价水平而承担自身的生存风险，这种潜在的风险性 促使评价机构必须不断地完善和提高评价体系的科学性和评价水平。
（四）有利于担保机构的业务拓展
担保机构现有的反担保模式基本上是以物化资产或有价证券或有关使用权证作抵押。反担保物的价值额度要求也比较高，有的甚至是数倍于担保额度。由此带来的是一系列烦琐的手续和审批程序，如物化资产的价值确认（资产评估）、权证的确认、有关部门的审批（如土地使用权抵押、房产所有权抵押）等。既提高了融资的综合成本，又延长了融资时间。这些现象严重制约了担保机构的业务拓展，致使很多企业郁于此因而对担保融资退避三舍进而寻求其他融资方式。而信用担保方式则能在较短的时间内、较低的融资成本状况下完成融资任务。
四、房地产信用担保相关功能
信用担保是金融交易过程中的内生需求，信用担保机构则是专业从事信用担保工作的金融中介组织。信用担保机构应当具有以下几个方面的基本功能：
（一）节约功能
即 降低金融交易中的交易费用特别是内生交易费用的功能。专业化是信用担保机构的重要特征，信用担保机构是为促进不同专业化经济主体之间的金融交易行为而产生 的，而它自身也必须走专业化道路来获得“专业化经济”的好处。专业化的中介机构在交易对象的搜集、信息的获取和处理、专业人才的运用、培训和专门技术的研 究与开发等方面都可以取得明显的专业化经济和规模经济。
（二）配置功能
金 融交易的过程是金融资源配置的过程，合理的金融制度有利于金融资源的优化配置。金融制度的配置功能往往是金融制度总体功能的集中体现，直接反映着金融制度 的效率状况。担保机构搜寻担保对象并向其提供信用担保的过程就是引导金融资源配置的过程，担保机构优化金融资源配置的功能是与节约功能紧密相连的。担保机 构通过专业化的信息搜集与处理更容易准确找到“最有希望的企业或自然人”作为担保对象，通过提供信用担保的方式建立信用链条，使金融交易的渠道畅通。担保 机构不仅仅是弥补金融交易过程中的信用不足，更重要的是要使这些信用提供给有利于金融资源的优化配置，从而最终带来社会经济绩效的改进。
（三）稳定功能
金 融制度同其他经济制度一样注重和谐与稳定问题。这里所说的信用担保机构的稳定功能，是指必须有效克服和削弱担保机构本身可能存在对金融交易造成的不稳定影 响。依循这一思路并结合我国的实际情况来看，信用担保机构的建立与发展必须注重以下两个方面的问题：第一，在金融交易中，信用担保机构事实上扮演了风险承 担者的角色，而风险的减少或消除则直接增加了资金供求双方机会主义行为的可能性。第二，防范担保机构自身的道德风险问题。
五、房地产信用担保办理程序
房地产信用担保是金融信托机构向房地产客商提供的一种信用保证服务。机构具体办理过程是：由信托机构出具证明，经贷款银行对担保者进行资质审 查，如确认可以信赖，即一、房地产信甩担保房地产信用担保是金融信托机构向房地产客商提供的一种信用保证服务。机构具体办理过程是：由信托机构出具证明， 经贷款银行对担保者进行资质审查，如确认可以信赖，即可签订借款合同i提供信用担保的信托机构，可以在其所担保的房地产企业申请贷款的额度中，按照有关规 定，收取一定比例的费用作为风险补偿担保费。有价证券担保是房地产开发经营企业为了筹措大量的房地产资金，除以房地产作抵押来取得贷款外，还可以国库券、金融债券、企业债券、住房债券、股票、大额定期储蓄存单等有价证券向信托机构作为抵押来取得担保而融通资金。该业务是信托机构开展的为房地产开发经营服务内容之一。尤其是在房地产买卖(特别是预售“楼花”)业务中，由于房地产开发经营企业往往很难了解每个交易对象的资金能力和信用状况。为了避免和减少经营风险，常常要求购房人提供信用担保，以保证购房人按期足额地支付购房价款。信托机构可在审查合格的基础上出具保函满足这种需要。目前，信托机构一般只向购销双方均是法人的企业提供信用担保服务。
（一）信用担保的具体办理程序
购房人向信托机构提出要求信用签证担保时，应向信托机构提出正式的书面申请?并提供房地产预售合同及有关资料(如准予购买商品批文等)，填制“国内金融担保签证申请书”(简称申请书)。
以下是××银行××市信托投资公司国内金融担保签订申请书。
X×银行X×市信托投资公司国内金融担保签订申请书
_____年_____月_____日
申请人(全称)_____公章
法人代表_____(签章)
对方签约人(全称)_____(签章)
交易内容：购买XX商品房
附：①商品房预售合同②有关资料 申请担保
签证金额(大写)人民币_____
结算方式_____付款日期_____年_____月_____日
开户银行意见：_____(签章)
（二）信托机构接到“申请书”后，进行审查
在办理过程中要做到以下几条。
1)要坚持担保条件。必须有符合有关法规的经济保证，即要求申请人(购房人)落实反担保措施，或提供相应的抵押物，并收取一定的担保金，以达到安全可靠的目的。
2)要严格执行有关法规，做到担保业务依法成立。
（三）同意担保，并出具保函
信托机构同意担保后，出具保函，并在保函上加盖“担保签证专用章”和法人代表章。
以下是×X银行×X市信托投资公司国内金额担保签证保函。
XX银行××市信托投资公司国内金额担保签证保函
编号：
我市XX购房人(开户银行及账号)按_____号商品房预售合同购买_____(坐落地点)_____m2建筑面积商品_____(套、间)等计_____元，约定_____年_____月_____日付款。经付款人申请，开户银行同意，我公司决定给予担保签证，到期保证付款。特此签具保函。
此致
收款人_____
×x信托机构(签章)
经理：
年月日
（四）签证担保手续费
信托机构根据信用签证提供的信用担保程度和有关情况，与委托人(申请人)协商签证担保手续费，一般情况下，手续费不超过担保金额的1％。
房地产信用担保相关词条
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不动产担保
根据《中华人民共和国担保法》的规定，不动产担保是债务人或第三人在其房屋及其他地上定着物、林木、土地使用权等不动产上设置的担保。
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房地产贷款担保
根据《中华人民共和国担保法》的规定，房地产贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本身的偿还提供的一种保证，与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款担保。
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担保贷款
根据《中华人民共和国担保法》的规定，担保贷款，是指由借款人或第三方依法提供担保而发放的贷款。担保贷款包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
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担保借款
根据《中华人民共和国担保法》的规定，担保借款是指有一定的担保人作保证或利用一定的财产作抵押或质押而取得的借款。