首先，当开发商未能按照预定日期与认购方签订正式租约时，如其在该期间将购房者所选定的房屋销售给第三方，那么他们必须向购房者双倍偿还已经支付的定金。其次，若开发商未能获得相关商品房销售许可证或由于自身原因导致双方无法签署正式合同，甚至导致合同无效，那么开发商有责任退还购房者的定金，同时赔偿购房者的经济损失。再者，如果双方仅因为正式合同及相关补充协议中的具体条款无法达成共识，而这与认购意向书的内容无关，从而导致无法顺利签约，那么双方均无违约行为，开发商需全额返还购房者的定金。此外，若认购意向书中对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款没有明确约定或者约定模糊不清，且双方在此问题上无法达成一致意见，进而导致正式合同无法签署，那么开发商也需要返还购房者的定金。最后，若商品房买卖合同未能成功缔结并非由任何一方当事人的过失所引起，那么出卖方有义务将定金原数奉还给购买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。