商品房之实际面积主要由以下五大部分构成：
1.辅助面积，系指各住宅建筑各楼层之中，不直接服务于住户日常生活的室内空间净面积，此种面积包括过道、厨房、卫生间及厕所等设施。
2.居住面积，此为住宅建筑面积之核心所在，特指排除墙体与柱体等各类建筑构建所占用之水平面积（即是结构面积）后剩余的空间。
3.使用面积，这是住宅各楼层平面中专为居民日常起居活动而设计的净面积之和。在过去，计算住宅使用面积主要用于计算并收取公共住宅租金，采用使用面积的计算方式，能够更为直观地反映出住宅的实际使用情况，同时也能更全面地展现住宅所有权人之间的租赁关系。
然而，在住宅销售过程中，一般并不采用使用面积作为定价依据。
4.建筑面积，住宅的建筑面积是指建筑物外立面四周所围成的空间的水平面积。若需计算多高层住宅楼的建筑面积，则应将各楼层的建筑面积相加。
5.住宅的公用积，这是指住宅楼内为了方便住户出入、保持正常社交联系以及保障生活所需而设立的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间以及楼层等设施所占据的总面积之和。开发商在出售商品房时，需要精确计算每户的建筑面积，其中涉及到公共面积如何合理分配的问题。

《商品房销售管理办法》第十八条
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。