商品房预售合同登记备案在性质上属于一种特别的不动产登记形式，其核心作用在于保护一项旨在将来实现不动产权利变更的请求权。这种登记方式赋予了购房者的请求权以对抗第三方的法律效力。在此背景下，房地产开发商已经无法将事先办理了预售登记手续的房产进行再次销售或者抵押。若开发商违反规定，擅自将已完成预售登记的房产出售或设定抵押给第三方，那么该第三方将无法通过登记程序取得所有权，同时，该抵押权亦无法对已办理预售登记的购房者产生对抗效果。需要明确指出的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效条件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。