商品房预售合同的登记备案被赋予了特别的不动产登记性质，它主要是为了维护和保障一份以未来可能发生的不动产物权变更为主要诉求内容的请求权得以实现所进行的专门性登记操作。在完成商品房预售合同的备案登记后，购买方的这一请求权便具备了对第三方产生对抗力的法律属性。这就意味着，房地产开发企业将无法继续向他人出售或设置针对已完成预售登记的房产作为担保物。如果开发商的行为违反此规定，他们将无法让未经其同意的第三人通过登记录入的方式取得相应的所有权，同时，对于预售登记的买受人而言，这种潜在的抵押权也无法对其产生任何实质性的影响。需要明确指出的是，商品房预售合同的登记备案并非是该合同生效的必要条件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。