返租商铺作为一种合法且普遍存在的房地产投资方式，其运作模式主要包括以下几个环节。
首先，开发商将会把一个大型的商业地产项目分割成多个小型产权店铺，并以公开销售或其他形式将这些店铺分配给各个投资者，通常也就是我们常说的“小业主”；
其次，开发商会根据事先制定好的协议条款，与购买了商铺的各位投资者签订返租合同，明确约定商铺在规定期限内将由开发商负责整体运营管理，并且按照返租合同中注明的支付周期，向投资者支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。