关于退还购房订金的具体操作过程，基本概括如下几点：首先，需要对购房合同进行详尽的审查，其中包括了那些与退款有关的条款以及相应的制约因素，如明确的退款条件、提前通知的期限，以及关于此项事务所涉及到的相关各方的责任和义务等信息。其次，当您决定申请退款时，务必以书面形式提交给开发商或者卖方，同时附上相关的证据材料，例如支付证明、书面沟通的记录等等，以确保您的诉求和理由能够得到充分的阐述。接下来，您需要与开发商或者卖方进行积极的协商，以便就退款事项展开深入的讨论。在此过程中，双方可以采用会议、电话或者电子邮件等多种方式进行交流，并尝试寻找出一个能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力后，仍然未能与开发商或者卖方就退款达成共识，那么您可能需要考虑向相关的部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同的约定以及相关的法律法规来处理争议，并推动退款的顺利执行。最后，如果所有的措施均告失败，作为最后的手段，您可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议，并追回购房订金。然而，在采取这一行动之前，强烈建议您咨询专业的律师，以获得更为详细且具有针对性的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。