购房定金能否退还的具体情形包括：首先，若卖方在购房者已经确认购买的情况下，擅自将该房屋出售给他人，从而导致未能按照预定时间签订正式合同，那么卖方必须向购房者支付双倍的定金作为赔偿；其次，当买卖双方仅因为在正式合同或相关补充协议中的某些条款上无法达成共识，但这并不影响到整个房屋买卖合同的内容，最终导致未能成功签约时，双方均不构成违约行为，卖方有义务全额归还购房者所缴纳的定金；最后，如果房屋买卖合同中对于价格、面积以及数量等关键性条款并未作出明确规定，或者这些条款表述模糊，导致买卖双方在此问题上无法达成一致意见，进而使得正式合同无法顺利签署，此时卖方也需要将定金如数退还给购房者。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
《商品房买卖合同司法解释全文》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房买卖合同司法解释全文》第八条
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。