商品房退房定金的具体操作步骤大致如下：首先，对购房合同进行细致审阅。务必认真研读合同中的各项条款及其附属条件，包括关于定金退款的特别规定，以及对于相应的退款前提、提前告知期以及各自所承担的责任与应尽的义务要有充分认识；其次，递交书面退房定金申请，同时提供必要的证据支持，如支付凭据、往来信函等原始材料，以便于验证及存档。务必把自己的诉求和理由表述得明确无误；接下来，与开发商或者卖方进行深入的商谈，就退房定金的问题进行有效的对话。双方可采用会议、电话或电子邮件等多种方式进行交流，共同寻找解决问题的最佳途径；若经过努力仍未能与开发商或卖方就退房定金达成共识，则可考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构会依据合同约定和相关法律法规来处理争议，并推进退房定金的执行；最后，若以上所有措施均告失败，作为最终的救济手段，您有权选择通过诉讼的方式来解决争议并追讨购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。