商品房预售合同的登记备案是一种特殊类型的不动产权属登记行为，其主要目的在于保护那些预期可能产生不动产物权变动的相关权益。在进行商品房预售备案登记之后，购房者所享有的相关权利便能够具备对抗其他第三方的法律效力。在这种情况下，房地产开发企业无法再次将已经完成预售登记的房屋进行出售或者设定抵押，若开发商违反规定，擅自将经预售登记的房产出售或者抵押予他人，则该第三方从登记程序上无法取得相应的所有权，同时，该抵押权亦无法对已完成预售登记的购房者产生对抗效果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。