众所周知，商品房预售合同乃指商品房预售方与预购方依照约定，约定在特定时期内将已经建造完毕的商品房所有权转移至预购方手中，预购方向预售方支付一定数额的定金或部分购房款，同时按约定期限接收该商品房之书面协议。依据我国颁布实施的《城市商品房预售管理办法》具体规定，商品房预售乃是指房地产开发企业提前将正在进行施工建设的房屋出售予承购人，由承购人支付定金或房价款的交易行为。在商品房预售合同中，预购方通常会采取分期支付房屋价款的方式，此种做法虽与分期付款买卖相似，然并非分期付款买卖合同。因此，对于商品房预售合同而言，其主要涉及以下几个关键要素：首先，房屋标的在出售之时并不存在，或者说仍处于建设过程中尚未竣工；其次，预售商品房多为开发商已经确定的地段、楼房、面积以及附属设施等相关信息，并以每平方米的房屋价格予以标注，购房者只需按照开发商所提供的各项条件从中挑选合适的房屋即可；最后，预售商品房属于附期限的交易行为，承购人需预先支付定金或房屋价款。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。