面对退房开发商未能按约定退还房款的情况，您可以先尝试与其进行友好的沟通与协商，若无果，可以考虑采取法律手段进行维权。以下是详细步骤说明：针对第一种情况，若开发商因各种原因而导致工程停滞，预期的交房时间将无法准时达成，那么在此情形下您有权向开发商提出退房请求。若双方签订的商品房买卖合同中对于交房日期并无明确记载，您可以在此刻与对方协商重新确立清晰的交房期限，如果对方再次违反该协议，您有权利索取相应的违约赔偿金；
此外，如果发生了期房逾期交付的情况，您应尽量保存相关的证据资料，诸如工程停工的照片或视频等，这些都将有利于您后期争取权益。当涉及到商品房购买款项的追讨，尽管开发商通常有义务将您支付的购买款全额退还给您，但如果他们拒绝履行这一义务，您应该首先尝试与开发商进行善意的沟通,尝试寻求解决方案；
然而如果无法达成共识，您就有必要提出诉讼以保证自身的合法权益得到保障。在面临商品房预售逾期交房问题的处理途径方面，首先您需要明确合同条款关于延期交房的具体规定。
同时，为了在协商或法律程序中占据主导地位，您也应该收集好所有可能证明开发商逾期交付房屋的相关证件材料。
其次，在确认开发商违约后，您有权利要求对方赔偿违约金，具体数额应当参照双方所签署的合同法规则。
最后，在面临开发商未能及时归还购房款的情况下，您可以向法院申请诉讼，并确保提供充足的证据来支持您的索赔主张，包括违约赔偿金以及原购房款等相关费用。特别提醒的是，诉讼还需要注意法定时效期限制，切勿忽视这个重要环节。

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条
的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。