抵押房屋出租合同通常是具备法律效力的。
从法律层面来看，当订立抵押合同之前，抵押财产就已经处于出租状态了，那么原先的租赁关系并不会因为该抵押权的出现而受到影响。
而要是在抵押权设立之后，抵押财产才开始出租，这种情况下，该租赁关系是无法对抗已经登记的抵押权的。
这也就意味着，即便房屋已经被设定了抵押，在租赁期内，租赁合同依然是有效的，承租人有权利依照合同的约定持续使用房屋。
然而，当抵押权需要实现的时候，租赁合同可能会遭遇一定的变化。
例如，当抵押权人行使抵押权，对抵押房屋进行拍卖或者变卖时，租赁合同可能就会提前终止。
但具体到实际情况中，到底会如何发展，还得依据合同当中的约定以及相关的法律规定，进行全面且综合的判断。