关于购房时支付的定金如何进行退还操作，其主要步骤及具体情况如下所述：（1）首先，在双方进行充分沟通和协商后，若交易对方愿意放弃合同约定并接受终止交易，那么此时可以办理房屋撤销手续，同时将已经支付的定金全额退还给购房者；
（2）然而，若是经过友好协商但未能达成一致意见，且因为退房退款这一举动导致购房无法达到预期的合同目标，那么在这种情况下，购房者将失去要求交易方返还定金的权利。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。