关于房款定金能否退还这一问题，需要逐一分析实际情况进行判断。
若购房者未能按照认购书所规定的期限及地点前往洽谈签订合约事宜;
又或是在正式签订合同时，对认购书已经确定的诸如价格、总面积以及户型等重要条款作出了变更以致无法顺利完成签约程序，均可视为构成违约行为，那么在此种状况下，其所支付的订金便无法得到退还。
若开发商在认购意向书所规定的期限之内，将购房者已选定的房屋擅自转让给其他第三方，从而导致未能正式办理签约手续，此时，开发商应该以两倍的金额赔付购房者的订金。
若是因为开发商本身未能获得相关商品房销售的法律许可手续，或者是由于自身原因导致双方无法达成正式的合同签署，甚至因此使得合同成为无效合同，那么，开发商就有责任将购房者的订金悉数归还并且赔偿其相应的经济损失。
如果只是因为正式合同以及相关补充协议中的具体条款协商无果，与认购意向书的内容毫无关系，进而导致无法签订正式合同，那么，双方都没有构成违约行为，开发商应当全额退还购房者的订金。
如果认购意向书对于价格、面积以及户型等关键条款未做出明确约定或者定位模糊不清，而若双方就此陷入争议以致无法达成一致共识最终导致无法签订正式合同的话，开发商亦应将购房者的定金予以返还。
另外，若非双方当事人的过失或疏忽所致，导致商品房买卖合同未能顺利订立，那么出售方应需将订金返还购买方。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。