土地出让金的返还流程
土地出让金的的返还流程：
1、土地由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂。
2、国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。
3、市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。
市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。
4、市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”。
土地出让金的返还由两部分组成：
1、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用；
2、土地的增值溢价部分。
成本部分的返还流程：
土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。
土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

《土地管理法》第五十八条
有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；
土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条
国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。