在房地产抵押行为中，往往存在一些导致抵押失效的情况，以下是几种主要的例子：
首先，如果作为抵押物的房屋并不具备相应的处分权限，则该抵押行为就可能无法实现；
其次，当涉及到法律明确规定不得进行抵押的房产时，比如像从事非盈利性活动，为社会公共利益而设立的非营利法人所拥有的教育设施、医疗卫生设施以及其他非营利性质的公益设施等等，这类房产都被排除在可以用作抵押的范围之外；
最后，如果在签订抵押合同时发生了恶意串通或者有损他人合法权益的行为，那么整个抵押也将失去效力。

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。