目前，各大商业银行普遍遵循“认贷不认房”的政策准则，即无论住房拥有者家庭名下是否存在尚未还清的房贷记录，只要其已结清，即可视为首套住房并根据相关政策进行贷款申请办理。家庭范畴通常包括房屋所有者自己及其配偶以及未成年孩童组成，任何家庭成员如有未偿还完毕之房贷记录，再次购置房产则被认定为二套房。同样地，第三套及以上的房产也将以家庭为单位进行计算。
若家庭名下已有两套住房且均未曾进行过贷款或者贷款均已全部结清，那么在购买第三套住房时，便可按照首次贷款的标准进行处理，首付款比例一般可设定为30%，而现行的基准利率为4.9%（五年期以上）。
然而，具体的利率折扣将根据申请人的信用状况和资质进行评估和确定。
若家庭名下尚有一套住房的贷款尚未结清，那么在购买第三套住房时，将被视为第二次贷款，其利率需在现行基准利率的基础上上调10%，首付款比例亦不得低于30%。
值得注意的是，根据现行的中国人民银行政策规定，对于前两套住房贷款均未结清的家庭，所有商业银行均有权拒绝提供贷款服务。因此，此类家庭在购买第三套住房时，只能选择全额支付房款。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。