根据法律规定，商品房的销售广告和宣传材料属于要约邀请范畴，但若出卖方在商品房开发规划限定范围内针对房屋及其相关设施做出了明确而具体的说明和承诺，这些表述又直接且重大地影响到商品房买卖合同的签订以及房屋售价的设定，便可被视为真正的要约。
即便此类说明和承诺并未纳入到商品房买卖合同之中，它们也应被认定为合同条款之列。
若当事人违反此项约定，必须承担相应的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。