依据相关法规及司法解释，以获得商品房预售许可证明为前提订立的预售房屋合同方具备法律效力；若出卖人尚未获取商品房预售许可证明而擅自与买受人签署的认购书，则该认购书将被视为无效；然而，在立案诉讼之前，倘若出卖方成功取得了商品房预售许可证明，那么上述认购书即可视为有效协议；此外，签订合同的双方均须具备书面表达能力并确保其意思表示自由真实；最后，合同条款内容必须合法且符合法律规定的格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。