办理购房定金退还的具体步骤通常呈现如下特征：首先，审阅购房合同是必不可少的环节。您需要极其细致地研读其中有关于退款情况的条例及履行的特定条件，借此深入理解合同中既定的退款条件、所需提前知会的期限，以及随之而来的相应责任与义务等相关内容。其次，书写正式的退款申请书对于成功实现退款尤为关键，应该将相关证明材料，如付款收据、书信往来记录等一并随同申请书提交至开发商或者卖家处。务必保证在申请书中明确阐述您的诉求及其理由。接下来，与开发商或卖家进行积极的协商，以期在退款事宜上达成共识。双方可借助会议、电话或电子邮件等多种途径进行沟通，并寻找出一种能够共同解决问题的最佳方案。若经过上述努力仍未能与开发商或卖家就退款事宜达成一致，您可以考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定以及相关法律法规来处理争议，并推动退款的顺利执行。最后，若所有其他途径均告失败，您可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房定金。然而，在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。