依据现行法规，符合退还购房定金的情形大致包括以下几种：首先是开发商缺乏销售许可证或不动产权证，使其丧失了商品房销售的基本资格，进而导致购房者无法签订合法有效的购房合同；其次，若开发商有故意欺诈之行为，诸如将已被认购的房产私自转让给他人的状况；此外，在签约过程中，若因合同条款无法达成一致意见，亦会影响到购房定金的退还。例如，卖方对于房屋信息的描述含糊不清，导致合同关键条款无法明确界定，或者卖方擅自更改认购书中所列明的房屋面积、售价等重要事项；即便买卖双方都没有重大过失，但因不可抗力，如因第三方因素或突发自然灾害等情况导致商品住宅项目未能如期启动或建设进度滞后于原计划，同样可能涉及定金的退还问题。值得注意的是，如果买方在签署意向书之后的规定期限内将房产转让给了其他第三方，使得开发商未能按照预期订立正式合同时，卖方应当以双倍金额赔偿购房者定金损失。然而，如果只因为正式合同及相应补充协议的条款尚未最终敲定，并且这一问题并非源于意向书内容本身，那么双方均不构成违约行为，开发商仍需全数返还购房者所支付的定金。另外，在购买房产前，还需要确认所选住房是否已经设定抵押权或查封状态；若是通过房地产中介机构代为销售的房产，则需核实该机构是否具备相应的房地产中介资质等等。以上所有情况，均可通过登录当地市国土资源和房屋管理局官方网站进行详细查询。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。