买房订金能否退还，取决于实际情形的具体分析。以下为几种常见的情况及相应的处理方法：
1.若购房者未能按照认购书规定的时间和地点进行签约，或者在正式签约过程中擅自修改了认购书中已经明确的关键条款（例如价格、面积、户型等），从而导致无法顺利完成签约手续，那么这种情况便可被认定为是购房者的违约行为，此时所缴纳的订金将不会得到退还。
2.如果开发商在认购意向书规定的期限内，将购房者已经选定的房屋转售给其他第三方，从而导致最终无法实现正式签约，那么开发商应该以双倍的金额来赔偿购房者的订金。
3.如果开发商未能获得相关的商品房销售许可证，或者因为开发商自身的原因导致双方无法签订正式的购房合同，甚至因此使得合同无效，那么开发商有责任返还购房者的订金，并且还需承担购房者因此产生的经济损失。
4.如果双方仅因为正式合同或相关补充协议中的某些条款无法达成共识，但这并不影响到认购意向书的核心内容，进而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商应全额退还购房者的订金。
5.如果认购意向书对于价格、面积以及户型等关键条款没有做出明确的约定，或者约定得不够清晰，导致双方在此问题上无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商也应该返还购房者的订金。
6.如果商品房买卖合同无法订立并非由于任何一方当事人的过失所导致，而是由于不可预见的外部因素所引起，那么开发商有义务将订金原数退还给购房者。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。