买房人向开发商发出退房通知书，宣告正式启动退房程序；其次，自买房人明确提出退房请求起计算，在满十五个连续自然日之内，开发商必须依照商定条件足额偿还买房人已支付的所有购房款项，并承担妥善处理和完成解除或终止买房人与其贷款银行之间相关合同及其全部手续的责任及义务。在此期间内，若尚未签署相应手续或文件，开发商须替代买房人履行每月向贷款银行支付本金以及利息的义务。第三，开发商应按照规定时间，将全额房款退还给买房人，同时认真履行公积金管理机构以及贷款银行相关的清偿手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。