购房者必须向开发商提交书面形式的退房通知，以正式启动退房程序。在收到购房者明确的退房申请之后并确保该申请得到15天期限的遵守之后，开发商有责任全额退还购房者已支付的所有房款，承办退房事宜，包括与贷款银行协商解决或终止租房合同的全部手续。在此期间，如尚未签署任何相关手续或文件，开发商则须代表购房者每月向贷款银行支付相应的本金和利息。一旦接到购房者的退房通知书，开发商有义务立即向购房者全额归还其购房款，同时必须履行完毕向公积金管理机构或贷款银行偿还欠款的相关手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。