在制定商铺返租的操作策略之际，涉及以下几个关键点：首先，全面深入地调查商铺周边环境状况至关重要。投资者需要明晰该商铺所在区域的商业魅力、客流量以及竞争态势等重要要素，进而评判此商铺是否具备作为投资标的物的潜力。与此同时，评估物业的投资回报率亦不可忽视，若年度收益率未达8%，则建议审慎抉择。其次，投资者必须充分掌握开发企业的房地产相关证照是否完备无缺。如发现开发商资质不全，此类商铺便可能存在法律纠纷及产权界定含糊不清等隐患，投资者的权益势必难以得到妥善保护。因此，购买前务必要核实开发商的合法资格。再者，在双方达成合作共识之前，务必先行磋商各项条款，包括但不限于租金数额、租赁期限、违约责任等等。上述内容均需白纸黑字地在合同中予以注明，防范于未然，杜绝日后可能出现的纷争。此外，额外收费义务的承担方亦应事先议妥，有凭有据。在所有条件达成共识以后，双方需签署一份详细而严谨的返租合同，使彼此权益得到有效保护。总结而言，商铺返租过程中的着重点在于上述各个环节，唯有这样才能为投资的安全稳定性以及回收效益提供坚实的基础。

《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。