1.首先，你得仔细查看购房合同里关于交房期限以及违约责任的相关约定内容。
这部分约定至关重要，它明确了开发商应在何时交付房屋以及如果未能按时交付需要承担的责任。
2.倘若已经超过了合同中约定的交房期限，那么你就可以向开发商发送一份书面的催告函。
在催告函中，要清晰地要求开发商在合理的期限内完成交房动作，并一定要妥善保留好这份催告函，作为后续维权的重要证据。
3.要是开发商在收到催告函之后仍然没有按时交房，此时你就拥有了根据合同约定要求开发商承担违约责任的权利。
违约责任的形式多样，比如要求开发商支付违约金，以弥补你因延迟交房而遭受的经济损失；或者要求开发商赔偿你因交房延迟而产生的其他实际损失等。
4.要是合同中约定的违约金过低，或者该违约金无法切实弥补你的实际损失，那么你就可以向法院提起诉讼。
在诉讼中，你要请求法院判令开发商按照你的实际损失进行赔偿，让自己的合法权益得到充分的保障。
5.与此同时，你还可以向房地产主管部门进行投诉。
通过投诉，要求房地产主管部门督促开发商履行交房的义务，借助行政力量来推动问题的解决。
在整个处理过程中，一定要注意收集和保存各类相关证据，像是购房合同、催告函、往来的邮件等。
这些证据就像是你的“武器”，能够在维护自身合法权益的道路上发挥重要的作用。

案情回顾:

小朱购买房产，开发商逾期未交房。合同对交房期限及违约责任有约定，小朱发催告函要求交房，开发商收函后仍未交房。小朱要求开发商担责，但觉违约金低无法弥补损失，争议点在于能否让开发商按实际损失赔偿。

案情分析:

1、合同约定交房期限及违约责任明确双方权利义务，开发商逾期构成违约。
2、小朱发催告函且保留，为维权留证据，开发商收函后未交房，小朱有权要求担责。
3、违约金低无法弥补损失时，小朱有权诉请法院按实际损失判赔。
4、向主管部门投诉可借助行政力量促交房。
5、小朱收集保存证据，利于维护自身合法权益。