《私下签订房屋买卖合同的有效性》
在日常生活中，私下签订的房屋买卖合同在特定条件下是具备法律效力的。
首先，对于买卖双方而言，必须都具备相应的民事行为能力。
这就意味着双方都应是成年人，且精神状态正常，能够清晰地理解自己的行为及其后果。
只有这样，他们在签订合同过程中所表达的意思才是真实有效的。
其次，意思表示要真实。
即双方签订合同是出于自身的真实意愿，没有受到任何强迫、威胁或误导。
比如，一方不能以欺诈的方式让另一方签订合同，也不能通过胁迫手段迫使对方就范。
再者，合同不能违反法律、行政法规的强制性规定，不能违背公序良俗。
例如，房屋需符合上市交易的条件，不能是违法建筑或存在其他法律瑕疵。
如果存在一方以欺诈、胁迫手段订立合同且损害国家利益，或者恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，以及违反法律、行政法规强制性规定等情况，合同就可能无效。
总之，判断私下签订的房屋买卖合同是否有效，不能一概而论，需要结合具体的情况进行细致分析。
如果对合同的有效性存在疑虑，为了确保自身合法权益，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律意见，避免因合同问题而引发不必要的法律纠纷。

案情回顾:

小朱有一套房屋欲出售，小李有意购买。二人私下签订了房屋买卖合同。小朱称房屋没有任何问题，但实际该房屋存在未解决的违建问题。小李支付部分款项后发现违建之事，认为合同无效，要求小朱退款，小朱拒绝，双方产生争议。

案情分析:

1、小朱与小李均为成年人且精神正常，具备相应民事行为能力。
2、小朱以欺诈手段称房屋无问题，这违背了意思表示真实原则。
3、房屋存在违建问题，不符合上市交易条件，违反了不能违背法律、行政法规强制性规定这一要求，所以此合同可能无效。