在房屋买卖协议里，如果约定的面积跟实际面积不一样，通常情况下这个协议是有效的，不过可能会带来一些后续的麻烦事儿。
要是买卖双方在协议里把面积的差异都明确规定好了，比如说按照一定比例来调整房价之类的，那就按照约定的来处理就行。
要是没约定，一般就以房产登记部门实际测量的面积为准。
面积的误差比的绝对值要是在3%以内，就按照实际的面积来结算房价款；
要是超过了3%，那超过部分的房价款就由卖房的人承担，房子的所有权也归买房的人。
买房的人还有权利选择解除合同。
但要是卖方故意把真实的面积给藏着掖着，或者有欺诈的行为，使得这个协议可以被撤销的话，买房的人在知道或者应当知道有可以撤销的事由那天起的一年内，就可以行使撤销权。
总而言之，得根据具体的协议条款以及实际的情况，来判断这个协议的效力以及后续该怎么处理。