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一、法定优先受偿的有关法律规定
1. 担保法司法解释第七十九条：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时， 抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
2. 房地产估价中的优先受偿问题嘛。 《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定： 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。
二、法定优先权
担保物权分为：抵押权、质押权、留置权、法定优先权。
法定优先权不是基于当事人的约定而是基于法律的直接规定而成立的，是特种债权的债权人依法享有的就债务人的财产优先受偿的权利。
优先权作为一种担保物权也是为担保债权的实现以支配标的物的价值为内容，但它与其他担保物权相比较的一个重要区别在于，优先权是出于立法政策上的考虑而规定的，它的用意是对个别的特殊种类的债权加以特别保护。就所担保的债权而言，优先权所担保的债权，与其他担保物权所担保的债权相比具有特殊性，所以理论上将享有优先权的债权称为“特种债权”。从表面上看，这种特殊性体现在优先权所担保的债权的性质或发生原因的法定性。例如《法国民法典》第2095条规定：“优先权为按照债务的性质给与债权人优先于其他债权人，甚至抵押权人在内受清偿的权利”。《阿尔及利亚民法典》第982条也规定：“优先权为法律考虑特定债权的性质赋予的优先受偿权”。又如《日本民法典》第306条规定：“有因下列各项原因产生的债权者，于债务人的总财产上有先取特权：1．共益费用；2．受雇人的报酬；3．殡葬费用；4．日用品的供给”。再如《意大利民法典》第2745条规定：“先取特权是法律鉴于债权原因而赋予”。显然，立法者在考虑赋予哪些债权以优先权保障时，非常重视债权本身的性质或发生原因。然而，从更深的层次上观察我们可以发现：这些所谓的“特种债权”都与一定的价值观念或社会政策密切联系。换句话说，优先权的立法目的就是在于从法律上直接破除债权平等原则，使特种债权获具有优于一般债权的地位。而特种债权与一般债权的区别之处就在于：除债权人的清偿利益外，赋予特种债权以优先权还体现了公平、正义等法律与社会理念以及保障公共利益和社会利益的立法政策。例如，税收优先权体现的是对公共利益、社会利益的保障；工人工资优先权、受害人赔偿金优先权体现了社会公平理念；丧葬费用优先权、食品医疗供给费用优先权实现着人权至上的理想；诉讼费用、清算费用、财产保全费用优先权则发挥着保护共同利益、集体利益的作用；动产及不动产买卖优先权、旅店主优先权、承运人优先权起着维护社会经济秩序、增强交易信用的社会价值。
我国的相关规定：
1、建设工程承包人的法定优先权（工程价款优先权）
《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2、破产程序中职工工资优先受偿
《企业破产法》第一百一十三条的规定：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配；破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
3、船舶优先权
船舶优先权是指海事请求人依照《海商法》第二十二条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。
《海商法》第二十二条规定享有优先权的内容是：
（一）船长、船员和在船上工作的其他在编人员，根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遗反费用和社会保险费用的给付请求；
（二）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；
（三）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求；
（四）海难救助费的救助款项的给付请求；
（五）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求；船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿； 船舶的优先权因下列情况之一而消灭： 1、具有优先权的海事请求，自优先权产生之日满一年不行使； 2、船舶经法院强制出售； 3、船舶灭失
三、房产估价中的法定优先受偿权问题
《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的。
（一）法定优先受偿权利的含义
法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。
（二）优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利
法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。
1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配： （1）支付处分抵押房地产的费用； （2）扣除抵押房地产应缴纳的税款； （3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属于法定优先受偿权利。至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应当包括。因为法院一般直接从抵押房地产拍卖价款中扣缴诉讼费，而无须败诉方（抵押人）另行支付诉讼费（败诉方实际也不会另行支付诉讼费），金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分；中介代理费与拍卖费具有相同的性质，且一般不会同时发生，理应认定为处分抵押房地产的费用。
2．如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据《企业破产法》第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付： （1）破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用； （2）破产案件的诉讼费用； （3）为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。 第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿： （1）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用； （2）破产企业所欠税款； （3）破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。
3．尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。又如抵押房地产在实现抵押权时一般都经过一个交涉、查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年，这其中往往发生欠交水电费、物业管理费等情况，这些费用虽然不是法定优先受偿权利，但也会对房地产抵押价值产生不利的影响。
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