部分无效。租赁期限最长是20年，租赁合同约定超过20年的超出部分是无效的。

《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。