根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金合同自定金款项实际交付的那一刻起即宣告正式生效。在涉及到房地产交易的过程中，若卖方违反购房定金协议中的相关承诺，应当依据定金罚则对其进行制裁，即卖方必须向买方双倍返还已收取的定金。关于定金金额的设定，通常是由买卖双方通过协商的方式自行决定的，但需注意的是，该金额不得超出交易标的物价值的百分之二十，否则超出部分将被判定为无效。倘若接受定金的一方未能如约履行责任，那么他就有义务向对方支付相当于已接受定金两倍的赔偿款；反之，若是支付定金的人没有履行其应尽的义务，那么他将失去已支付的定金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。