商品房退房程序的具体步骤如下：
首先，购房者须向开发商发送书面的退房通知。该通知可以以挂号信件、传真或电话等形式发出，无论因何种原因需退房，均应由开发商承担退房过程中所带来的损失，其中包括但不限于贷款利息、首付款的储蓄利息以及购房所需缴纳的税费等等；若在购房合同中有关于退房赔偿的明确规定，则按照合同条款执行，倘若合同中的赔偿金额不足以弥补实际损失，购房者有权要求额外赔偿；
然而，若因购房者的贷款申请未能获得批准，或是双方对于付款方式存在分歧等非开发商方面的原因导致退房，那么开发商无需承担任何赔偿责任。
其次，在收到购房者的退房请求后的15个工作日之内，开发商有义务全额退还购房者已支付的所有房款，并负责办理购房者与贷款银行之间解除或终止合同的相关手续，在此期间，若上述手续或文件尚未签署，开发商有义务代为购房者向贷款银行支付每月应付的本金和利息。
最后，开发商需要在购房者发出退房通知之后，立即将所有购房款项归还给购房者，同时还需妥善处理公积金管理机构或贷款银行的还款事宜。若由于某种原因无法顺利完成上述事项，从购房者发出退房通知的第16日起直至购房者成功收回全部房款为止，开发商每日都应对购房者进行相应的违约赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。