关于现行和预售合同的本质差异主要在外在于：
首先，从销售背景这一角度来看，商品住宅预售合同一般都明确规定了投入到开发建设中的资金必须超过整个工程投资总额的百分之二十五方可执行，而相较之下，现行的商品住宅销售合同则需要在竣工验收后才能正式生效；
其次，从所承担的风险层面来看，预售合同签订之后，由于各种不可预测的因素，可能会导致商品住宅无法按照预定计划顺利完工或者交付使用，因此购房者实际上并不能真正拥有该商品住宅的所有权，与此同时，商品住宅预售对于购房者来说，相较于现行的商品住宅销售，其潜在的风险也相对较大；
最后，从交房时间这个角度来看，商品住宅预售通常是在合同约定的期限内完成房屋的建造工作，然后再进行交付；
然而，现行的商品住宅销售合同签署完毕后，购房者即可立即入住新居。

《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。