商品房预售环节所潜在的风险主要包括以下几个方面：
首先，商品住宅销售广告以及相关宣传材料可能存在虚夸或误导消费者的情况。在预售商品房的过程中，许多房地产开发商会在商品房预售合同中明确承诺将在正式交付房产并办理入住手续后的固定期限内为购买方提供房屋所有权证及土地使用权证明文件。
然而，实际交房后，部分开发商未能严格履行合同条款，导致购买方无法按时取得上述证件；
其次，由于交易标的物尚未最终确定，购买方在这一阶段面临的风险相对较大；
再者，商品房预售合同中的条款往往较为复杂，容易产生歧义或者被开发商恶意利用；
最后，一些不良开发商可能会利用购买方对相关信息掌握不足的弱点，出售存在产权瑕疵的商品房。

《民法典》第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。
未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。