办理购房订金退款的基本步骤主要包括以下几个方面：首先，务必认真审查购房合同中的各项条款，特别是关于退款事项的条款及其具体约定条件、提前通知期限以及涉及到的相关责任及义务。其次，需以书面形式正式向开发商或者卖方提交退款申请，并随附相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。同时，务必准确清晰陈述自己的诉求及其原因。接下来，应积极与开发商或卖方进行协商洽谈，在此过程中，双方可采用会议、电话或电子邮件等多种方式进行有效沟通，并尝试寻找共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力仍未能与开发商或卖方就退款事宜达成共识，那么您可以考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定以及相关法律法规来妥善处理争议，并全力推进退款事宜的顺利执行。最后，若所有其他途径均告失败，您也可以选择通过诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。然而，在采取这一行动前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律指导和建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。