商品房预售合同无法实施抵押行为，然而，预售的房屋却具有申请抵押的资格。按照中国相关法律法规，即《城市房地产抵押管理办法》的第二十条明确指出，若采用预购商品房贷款形式进行抵押，开发商所开发的商品房项目应事先获得符合房地产转让条件的许可及商品房预售许可证。同时，以预购商品房作为抵押品时，需提交已经生效的预购房屋合同。而对于选择预购商品房或在建工程作为抵押物的情况下，抵押登记机关应对抵押合同进行明确记录。此外，如以抵押的房地产在抵押期间顺利完成建设，相关各方则需在抵押人领取房地产权属证书之后，按要求重新办理房地产抵押登记手续。

《城市房地产抵押管理办法》第二十条
预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。