在房地产买卖合同中，所约定的定金通常都是在支付全部房款之外附加的，而这部分定金的最终归属则将视情况而定。一般的操作流程是在支付完除去定金的所有其他款项之后，双方可以对此进行协商并确认将其转化为购房款的方式和比例，此外，也可以选择在支付首付款后即刻将定金转换为购房款。

《民法典》第五百八十六条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。实际操作中，定金的数额及比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20%。定金的成立要件包括：1.当事人必须对设立定金担保意思表示一致；2.定金合同应以书面形式订立；3.当事人必须实际交付定金。所以在实际的商品房销售过程中，只有出卖人和买受人协商一致，签订认购书并实际交纳定金后，认购书才具备法律规定的定金成立要件。