公寓房和普通住宅的区别主要是：
1、土地年限上：
公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口；
住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
2、购买价格上：
公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
3、地段和使用价值上：
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现；
住宅多种地段都存在，一般以2-3居室居多，总花费高于公寓式住宅房，用做私人产权房而非投资。

《中华人民共和国民法典》第八条
民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。