首先我们需要了解的基本原则是，订金在一般的情况下是可以被退还的，然而，定金则无法被退还。但是，若遇到如下两种特殊情况时，收取定金的一方则有义务将所收取的定金如数返还给支付定金的一方：
（1）当收取定金的一方未能履行其在协议中的部分或全部义务时；
（2）当收取定金的一方在履行其义务过程中未能达到协议中约定的标准甚至与之相距甚远时。
此外，若出卖方借助认购、订购以及预订等方式向买方收取定金以作为买卖商品房合同的担保，在此种情况下，倘若由于当事人一方的原因而导致买卖商品房合同未能顺利签订，那么应当依据相关法律法规对于定金的规定来进行处理；若由于非当事人双方的原因，例如不可抗力因素，导致买卖商品房合同未能成功签订，那么出卖方就必须无条件地将定金返还给买方。

《民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。