根据现行的法律规定，商铺返租行为并不被视为合法操作。首先，从法律层面上讲，商铺返租已经超出了正常的房地产开发和交易范畴。商铺返租意为房地产开发商将一较大型的商业地产项目分割成为多个较小型的产权商铺，并以此销售给小业主，紧接着，他们会与这些小业主签订一份返租协议，以保证在此后一定时期内，这些商铺都能由开发商统一进行经营管理，届时，开发商还需按照预先商议好的日期向小业主支付固定的租金收益。其次，从商业角度来看，商铺返租对于开发企业而言具有迅速回流资金的优势；然而，站在个人投资者的立场上，商铺返租无疑能够带来丰厚的投资回报，每年的回报甚至可能远超于其他类型如住宅、写字楼等物业的投资回报。

《商品房销售管理办法》第11条规定，
房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。