卖房协议书在符合一定条件时，通常具有法律效力，能为买卖双方提供法律保障。
具体条件如下：
1.双方具备相应民事行为能力：即双方需达到法定年龄，精神状态正常，能够独立进行民事活动。
2.意思表示真实：签订协议时，双方应出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情况。
3.不违反法律法规和公序良俗：协议内容不得与现行法律、行政法规的强制性规定相冲突，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。
协议书要明确关键条款，比如房屋的具体位置、面积等基本信息，房屋价格及付款的具体方式，还有交付房屋的准确时间等，以防后续产生纠纷。
同时，办理房屋过户手续至关重要，这是房屋所有权转移的法定要件，能切实保障买方权益。
若一方违约，另一方可以依据协议书，通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径维护自身合法权益。
实际操作中，需留意细节和法律规定，确保交易安全顺利。

案情回顾:

小朱欲出售房屋，与小李签订卖房协议书。小朱声称房屋面积为120平，但实际只有110平。小李发现后要求小朱降价，小朱拒绝，双方产生争议，小李欲追究小朱责任。

案情分析:

1、双方具备相应民事行为能力，小朱和小李均达到法定年龄且精神状态正常，能独立进行民事活动，此点符合协议生效条件。
2、小朱在房屋面积上的不实陈述，存在欺诈行为，使得小李签订协议时意思表示不真实，该协议可能因此存在效力瑕疵。
3、协议中关于房屋面积的内容与实际不符，违反了意思表示真实的要求，且可能涉及违背诚实信用原则这一公序良俗。小李可通过合法途径维护自身权益。