当卖家的房屋存在抵押且尚未解除时，在正式签订二手房买卖合同之前，我们必须要求卖家先行还清抵押款项，然后去办理抵押登记的解除手续。
这样做的目的是为了确保房屋的产权清晰，没有任何潜在的纠纷。
只有当抵押解除后，房屋的产权才真正属于卖家，后续的交易才能顺利进行。
倘若卖家由于一些特殊的原因，无法在签订合同后立即解除抵押，那么我们可以在合同中明确约定，由卖家在规定的期限内解除抵押。
如果卖家超过了约定的期限仍未解除抵押，就需要承担相应的违约责任。
与此同时，买家也可以要求卖家提供其他的担保措施，比如缴纳一定金额的保证金，或者寻求第三方的担保等。
通过这些措施，可以有效地降低交易过程中可能出现的风险，保障买家的合法权益。
在办理房屋过户手续的过程中，买家一定要要求卖家协助办理抵押注销手续。
只有当抵押注销完毕后，房屋的产权才能正式过户到买家名下。
如果卖家未能按照约定的时间办理抵押注销手续，导致房屋过户受阻，买家就可以依据合同的约定，向卖家追究违约责任。
这不仅可以维护买家的合法权益，也可以促使卖家履行自己的义务，确保交易的顺利完成。

案情回顾:

小朱欲购买小李的二手房。小李的房屋存在抵押尚未解除，小朱要求小李先还清抵押款解除抵押再签合同，小李称有特殊原因无法立即解除。于是双方在合同约定了期限让小李解除抵押，同时小朱要求小李缴纳保证金。到办理过户时，小李未按约定办理抵押注销手续。

案情分析:

1、小朱要求先解除抵押再签合同是合理的，这能确保房屋产权清晰。
2、小李未在约定期限内解除抵押，按合同应承担违约责任，小朱有权要求保证金弥补风险。
3、小李未协助办理抵押注销手续导致过户受阻，小朱可依合同追究其违约责任。